LOI N°015-2025/ALT DU 21 OCTOBRE 2025
Réorganisation agraire et foncière au Burkina Faso :
Ce que la nouvelle loi change vraiment
Adoptée à l’unanimité par l’Assemblée législative de Transition le 21 octobre 2025 et promulguée par le Décret n°2025-1362/PF le 28 octobre 2025, la loi n°015-2025/ALT portant réorganisation agraire et foncière au Burkina Faso constitue une réforme de fond du droit foncier national. Elle abroge simultanément la loi n°034-2012/AN du 02 juillet 2012 portant réorganisation agraire et foncière et la loi n°009-2018/AN portant expropriation pour cause d’utilité publique. En 214 articles répartis en huit titres, cette nouvelle loi remodèle l’ensemble du cadre juridique applicable à la terre au Burkina Faso. Le Cabinet d’Avocats ALI NEYA vous en propose une analyse comparée article par article.
I. Contexte : pourquoi réformer le droit foncier en 2025 ?
Le Burkina Faso n’est plus le même pays qu’en 2012. Depuis lors, la crise sécuritaire a provoqué des déplacements internes massifs affectant des millions de personnes, la pression sur le foncier rural s’est considérablement accentuée, et les exigences de modernisation de l’administration publique ont mis en évidence les limites du cadre juridique en vigueur. La loi de 2012, elle-même héritière des réformes initiées en 1984, n’avait pas anticipé ces bouleversements.
Trois insuffisances majeures motivaient la réforme. En premier lieu, le régime de la propriété foncière de l’État manquait de clarté, laissant subsister des incertitudes sur la portée réelle du titre étatique, ce qui fragilisait aussi bien les investisseurs que les particuliers. En deuxième lieu, la gestion du domaine foncier national était dispersée entre de multiples structures sans chef de file clairement désigné, favorisant les pratiques discrétionnaires. En troisième lieu, la montée en puissance des enjeux numériques, la nécessité d’un cadastre fiable et la prise en charge des personnes déplacées internes exigeaient des réponses légales que la loi de 2012 ne pouvait pas apporter.
La nouvelle loi a été élaborée de manière participative. Conformément à l’article 13, l’élaboration et l’actualisation de la politique agraire se font par « un dialogue inclusif de toutes les catégories d’acteurs concernés : l’État, les collectivités territoriales, la chefferie coutumière et traditionnelle, les organisations professionnelles et interprofessionnelles agro-sylvo pastorales, halieutiques et fauniques, la société civile et le secteur privé ». Ce processus de concertation inédit confère à la loi une légitimité sociale renforcée.
II. Les innovations majeures : analyse comparée
1. L’affirmation solennelle de la propriété pleine et entière de l’État
C’est l’innovation la plus symbolique et la plus fondatrice de toute la réforme. L’article 20 de la nouvelle loi dispose sans ambiguïté que « le domaine foncier national est de plein droit propriété de l’État ». Cette formulation tranche avec le régime antérieur qui, tout en posant le principe de la propriété étatique, laissait subsister des incertitudes conceptuelles sur les modalités d’exercice de cette propriété.
La portée de cette disposition est double. D’un côté, elle confirme que nul ne peut opposer à l’État un titre de propriété concurrent sur les terres du domaine foncier national, sauf à avoir obtenu une cession régulière dans les conditions prévues par la loi. De l’autre, elle précise que les terres régulièrement cédées à des personnes physiques ou morales cessent d’être propriété de l’État (art. 20, al. 3), sécurisant ainsi les titres déjà constitués.
Cette affirmation solennelle s’inscrit dans un contexte de réaffirmation de la souveraineté nationale sur les ressources naturelles. Elle est cohérente avec l’article 32 qui rappelle que les terres et autres biens immeubles du domaine foncier national sont de plein droit propriété de l’État, à l’exception de ceux régulièrement cédés ou transférés aux collectivités territoriales. Elle constitue le socle sur lequel reposent toutes les autres innovations de la loi.
2. L’interdiction de la cession définitive des terres rurales aux étrangers
La loi de 2012 ne comportait aucune disposition explicitement interdisant aux personnes de nationalité étrangère d’acquérir des droits de propriété sur les terres rurales. Cette lacune exposait le patrimoine foncier rural national à des acquisitions par des ressortissants étrangers, parfois dans des conditions opaques et à des fins qui ne correspondaient pas nécessairement à l’intérêt national.
L’article 50 de la loi de 2025 comble cette lacune de façon nette : « Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent être titulaires de droit de propriété sur les terres rurales telles que définies à l’article 23 de la présente loi, sous réserve du principe de réciprocité ». Les terres rurales visées sont celles destinées aux activités agricoles, pastorales, sylvicoles, fauniques, halieutiques, piscicoles et minières, ainsi que les espaces de conservation et toute autre terre spécifiée par l’instrument de planification spatiale de référence.
Le principe de réciprocité ménage la dimension diplomatique de la mesure : un ressortissant d’un État qui autorise les Burkinabè à acquérir des terres rurales sur son territoire pourra bénéficier du même traitement au Burkina Faso. Une disposition transitoire importante est prévue à l’article 212 : les titres fonciers antérieurement délivrés sur les terres rurales à des personnes de nationalité étrangère demeurent valides, ce qui préserve la sécurité juridique des situations acquises.
3. L’interdiction du changement de statut des réserves administratives
Sous l’empire de la loi de 2012, le changement de statut des réserves administratives n’était pas encadré de manière suffisamment rigoureuse. Cette lacune avait favorisé certaines dérives : des terrains réservés à des équipements collectifs pouvaient faire l’objet de modifications de destination, au détriment des populations concernées et de l’intérêt général.
L’article 52 de la loi de 2025 pose désormais un principe d’interdiction : « Les terrains objet de réserves administratives ne peuvent faire l’objet de changement de statut. » Seule une exception encadrée est admise : le ministre en charge des domaines peut autoriser une modification par arrêté motivé par des impératifs d’utilité publique ou d’intérêt national, mais uniquement après avis des ministres chargés de l’urbanisme et du secteur d’activité concerné. Les modalités de modification sont renvoyées à la voie réglementaire.
L’article 53 complète ce dispositif en imposant l’immatriculation systématique des réserves administratives. Cette formalité leur confère la protection maximale offerte par le régime de la publicité foncière : nul ne peut prétendre ignorer leur existence ni y prétendre des droits concurrents. C’est une avancée considérable dans la gouvernance urbaine et dans la lutte contre la spéculation foncière sur les espaces publics.
4. Un meilleur encadrement juridique du cadastre national
Le cadastre existait sous la loi de 2012, mais son régime juridique était lacunaire et dispersé dans plusieurs textes réglementaires. La nouvelle loi lui consacre un chapitre entier : le chapitre 4 du titre III, articles 80 à 86, qui en pose les bases légales complètes.
L’article 80 institue formellement le cadastre national défini comme « l’inventaire des droits réels immobiliers », renseignant la propriété, les autres droits réels, l’affectation ou la destination et l’évaluation de tous immeubles bâtis et non bâtis du domaine foncier national. Ses finalités sont précisées à l’article 81 : l’identification des titulaires de droits réels et l’identification technique du terrain, la détermination de la méthodologie d’évaluation cadastrale permettant de calculer la base d’imposition des immeubles, et l’attestation des limites physiques et des contenances des immeubles.
La documentation cadastrale, matrice cadastrale, états de section et plan cadastral, est d’accès libre au public, par consultation sur place ou par délivrance d’un extrait cadastral sur demande (art. 84). Cette transparence est essentielle pour la sécurisation des droits fonciers et pour la prévention des conflits.
L’article 85 introduit une obligation de coopération contraignante : toute administration publique ou personne physique ou morale détentrice de documents ou informations nécessaires à la mise en place du cadastre est tenue de les communiquer à l’autorité cadastrale compétente dans les trente jours de la réception de la demande. En cas de refus, l’article 208 prévoit une astreinte de cent mille francs CFA par jour de retard, sans préjudice des sanctions pénales applicables. C’est une innovation sans précédent dans le droit burkinabè.
5. La réinstallation des personnes déplacées internes comme motif d’utilité publique
Cette innovation porte la marque de l’histoire récente du Burkina Faso. Ni la loi de 2012 ni la loi n°009-2018/AN sur l’expropriation pour cause d’utilité publique ne mentionnaient les personnes déplacées internes ou les victimes de catastrophes naturelles parmi les motifs susceptibles de justifier une procédure d’expropriation.
L’article 158 de la loi de 2025 répare cette lacune en incluant expressément, parmi les opérations pouvant justifier une cession involontaire pour cause d’utilité publique, « l’installation de personnes déplacées, de réfugiés ou de victimes de catastrophes naturelles ». Les autres motifs demeurent : infrastructures de transport, aménagements urbains, agricoles, forestiers, pastoraux, fonciers ou miniers, travaux militaires, conservation de la nature, protection de sites historiques, aménagements hydrauliques, installations énergétiques, infrastructures sociales et éducatives, et tout projet d’intérêt général.
Sur le plan pratique, cette disposition donne à l’État un fondement légal solide pour mener des opérations de recasement et de réinstallation des déplacés internes sans risquer d’être confronté à des recours contentieux fondés sur l’absence de base légale. Elle répond à une urgence humanitaire et sécuritaire réelle. L’article 195 crée en outre un fonds national d’indemnisation des personnes affectées par les aménagements ou projets d’utilité publique, et l’article 196 instaure une structure nationale chargée du suivi-évaluation des opérations d’indemnisation et de réinstallation.
6. L’allègement et la restructuration de la procédure d’expropriation
La procédure d’expropriation issue de la loi de 2012 et de la loi de 2018 était techniquement encadrée mais manquait de délais précis à chaque étape, rendant les procédures incertaines dans leur durée. La nouvelle loi, dans ses articles 163 à 196, restructure entièrement cette procédure en la découpant en sept étapes séquencées avec des délais légaux précis.
La procédure ordinaire s’articule ainsi : premièrement, une déclaration d’intention publiée au Journal officiel et diffusée pendant un mois (art. 165-166) ; deuxièmement, une enquête d’utilité publique ouverte un mois après la déclaration d’intention et conduite par une commission spécialisée (art. 167-168) ; troisièmement, la déclaration d’utilité publique par décret en Conseil des ministres ou arrêté du président du conseil de la collectivité, fixant un délai d’exécution de trois ans, prorogeable de deux ans (art. 169-173) ; quatrièmement, une enquête parcellaire permettant d’identifier précisément les immeubles et leurs titulaires (art. 175-176) ; cinquièmement, la déclaration de cessibilité par arrêté conjoint (art. 177-180) ; sixièmement, une phase de négociation de six mois assortie d’une tentative de conciliation obligatoire en cas de désaccord (art. 181-185) ; septièmement, le paiement des droits dus (art. 186).
Plusieurs sécurisations procédurales méritent d’être soulignées. Le recours contre la déclaration d’utilité publique doit être exercé dans le délai d’un mois à compter de sa publication au Journal officiel, l’appel ou le pourvoi en cassation dans les quinze jours suivant le prononcé ou la notification de la décision, et le juge administratif dispose d’un délai de quarante-cinq jours pour statuer (art. 172). Ces délais courts mais précis limitent l’incertitude procédurale pour l’autorité expropriante. Toutefois, l’article 173 précise que le recours exercé contre la déclaration d’utilité publique ne suspend pas la procédure d’expropriation.
Une procédure d’urgence distincte est prévue aux articles 187 à 190 pour les situations de catastrophe ou de sinistre, d’événements imprévisibles, de besoins de défense et de sécurité, ou d’engagement pressant de l’État. Dans ce cadre, un décret en Conseil des ministres peut simultanément déclarer l’urgence, désigner les immeubles nécessaires et autoriser la prise de possession immédiate, sous réserve de notification dans les sept jours et d’établissement d’un état des lieux dans les trente jours.
7. La création du bail emphytéotique administratif et son exclusivité
Le bail emphytéotique existait dans la loi de 2012, défini comme un contrat de longue durée conférant au preneur un droit de superficie sur des terres du domaine privé immobilier. La nouvelle loi en affine considérablement le régime en distinguant deux catégories et en instaurant une exclusivité pour certaines catégories de terres.
L’article 96 pose la distinction fondamentale : le bail emphytéotique administratif est celui conclu entre l’État ou une collectivité territoriale et une ou plusieurs personnes physiques ou une personne morale de droit privé. Il prend la forme d’un contrat administratif. Le bail emphytéotique notarié, quant à lui, est celui conclu entre personnes physiques ou morales de droit privé exclusivement. La durée reste fixée entre dix-huit ans au minimum et quatre-vingt-dix-neuf ans au maximum (art. 95), et le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
L’innovation la plus significative est posée à l’article 102 : sur les terres du domaine privé immobilier non affecté, aménagées à des fins d’usages autres que d’habitation et à but lucratif, l’État privilégie le bail emphytéotique. Mais surtout, « sur les terres aménagées à usage agro-sylvo-pastoral, halieutique et faunique, à usage de sports, de loisirs et d’aires de jeux », le bail emphytéotique constitue le seul mode d’occupation autorisé. Cette exclusivité est absolue : aucune cession définitive n’est possible sur ces terres. Elle garantit que des espaces stratégiques sur le plan alimentaire, environnemental ou récréatif ne peuvent être aliénés au profit de particuliers.
Le régime du bail emphytéotique administratif est minutieusement encadré par les articles 103 à 112. Les frais d’immatriculation et la publicité foncière du droit de bail sont à la charge du preneur (art. 103). Le preneur est tenu de mettre en valeur le terrain conformément aux conditions du cahier des charges (art. 104) et ne peut opérer aucun changement diminuant la valeur du fonds sans consentement du bailleur (art. 105). Les causes de déchéance sont précisément listées à l’article 110 : défaut de mise en valeur dans les délais prévus, non-paiement du loyer après mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois, détérioration grave du fonds, utilisation du bien à des fins non autorisées. Enfin, l’article 111 précise sans équivoque que les investissements effectués par le preneur reviennent à l’expiration du contrat au bailleur sans droit à indemnisation, disposition qui mérite une attention particulière de la part des investisseurs.
8. L’intégration des coûts de cession définitive directement dans la loi
Sous l’empire de la loi de 2012, les coûts de cession des terres du domaine privé immobilier de l’État étaient largement renvoyés à des textes réglementaires, ce qui rendait le système peu lisible pour les opérateurs économiques et exposait les bénéficiaires à des pratiques discrétionnaires.
La loi de 2025 intègre directement dans son corpus les barèmes applicables, en distinguant selon que les terres ont été mises en valeur ou non, et en modulant les coûts selon la localisation géographique et l’usage projeté. Pour les terres mises en valeur dans les communes de la province du Kadiogo et à Bobo-Dioulasso (art. 72), le coût est fixé à deux cent mille francs CFA pour les terrains à usage d’habitation ou social attribués à des groupements à but non lucratif, mille sept cents francs CFA le mètre carré pour les terrains à usage de commerce ou de profession libérale, quatre cents francs CFA le mètre carré pour l’industrie ou l’artisanat, et trente francs CFA le mètre carré pour les terrains à usage d’enseignement, de santé, agricole, sylvicole ou pastorale.
Pour les terres non mises en valeur (art. 73), les coûts sont naturellement plus élevés afin d’inciter à la mise en valeur effective des terrains déjà attribués. Un système de modulation géographique s’applique : les coûts sont réduits d’un tiers pour les terrains situés dans les communes abritant les chefs-lieux de région autres que Ouagadougou et Bobo-Dioulasso, et réduits de moitié pour les terrains situés dans les autres communes. Ces barèmes sont présentés comme forfaitaires et représentatifs du prix du terrain, des droits d’enregistrement, des droits d’immatriculation, des droits d’inscription foncière et des frais de copie du titre foncier (art. 75), ce qui simplifie considérablement la liquidation des droits.
9. La création de commissions de gestion et de commissions ad hoc
La loi de 2025 renforce et formalise les organes de gestion du domaine privé immobilier. L’article 79 institue trois commissions permanentes : la commission d’évaluation et de constat de mise en valeur des terres, la commission de retrait des terres à usage d’habitation, et la commission de retrait des terres à usage autres que d’habitation. La composition, l’organisation et le fonctionnement de ces commissions sont renvoyés à un décret en Conseil des ministres.
L’innovation réside dans la possibilité nouvelle de constituer une commission ad hoc de cession provisoire de parcelles à usage d’habitation. Cette flexibilité institutionnelle est précieuse dans les contextes d’urgence — programmes de recasement, réinstallation de déplacés internes — où la lourdeur des procédures ordinaires risquerait de compromettre l’efficacité de l’action publique. La commission ad hoc peut être activée rapidement pour traiter des attributions massives de parcelles, sans remettre en cause l’architecture permanente du dispositif de gestion.
10. La définition et la consécration des zones prioritaires
La loi de 2012 ne comportait pas de régime juridique spécifique pour les zones nécessitant une attention particulière de l’autorité publique. Ce vide favorisait une approche uniforme du territoire, inadaptée aux réalités géographiques, démographiques et sécuritaires très contrastées du Burkina Faso.
L’article 7 de la loi de 2025 comble cette lacune en définissant les zones prioritaires comme « les zones d’aménagement et de développement durable du territoire, les territoires ruraux de développement prioritaires et les zones sensibles ». Ces zones peuvent faire l’objet d’interventions d’urgence de l’autorité publique pour assurer leur développement et réduire les disparités régionales. L’article 5 complète ce dispositif en précisant que les stratégies d’aménagement prennent des mesures spécifiques de soutien en faveur des zones marginalisées ou fragiles, pour corriger les disparités et redresser les handicaps liés à des situations géographiques, démographiques ou économiques défavorables.
La définition de zones prioritaires crée ainsi un cadre légal pour des politiques de discrimination positive territoriale, permettant à l’État de concentrer ses interventions là où les besoins sont les plus aigus sans avoir à justifier systématiquement de dérogations aux procédures ordinaires.
11. L’intégration de nouveaux biens dans le domaine public naturel
Le domaine public naturel, tel qu’il résultait de la loi de 2012, n’intégrait pas expressément un certain nombre de biens dont la protection patrimoniale, culturelle et écologique est pourtant essentielle. La nouvelle loi répare cette omission.
L’article 28 de la loi de 2025 intègre dans le domaine public naturel les lieux sacrés classés, les aires protégées et autres formations naturelles classées, les bas-fonds non aménagés d’intérêt local et les collines. Ces biens rejoignent ainsi le domaine public de l’eau, l’espace aérien et les gîtes et gisements de mines et de carrières qui figuraient déjà dans la liste. Cette intégration n’est pas anodine sur le plan juridique : les biens du domaine public sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables en vertu de l’article 39. Aucun particulier ne peut acquérir par prescription un droit sur un lieu sacré classé ou sur une aire protégée. Aucun créancier ne peut saisir ces biens.
Pour les lieux sacrés classés, cette protection légale répond à une réalité sociale et culturelle profonde dans une société où les espaces sacrés jouent un rôle central dans la cohésion communautaire et la régulation des conflits fonciers locaux. La constitutionnalisation de leur protection au niveau législatif foncier est une innovation remarquable.
12. L’affirmation d’un gestionnaire unique du domaine foncier de l’État
La dispersion des compétences de gestion foncière entre plusieurs ministères et structures administratives était une source récurrente de conflits de compétence, de retards dans le traitement des dossiers et d’incohérence dans la politique domaniale. La loi de 2012 n’avait pas suffisamment clarifié cette question.
L’article 78 de la loi de 2025 tranche : « Le domaine privé immobilier est géré par le ministre en charge des domaines. » Cette désignation d’un gestionnaire unique constitue le principe, mais la loi aménage immédiatement la souplesse nécessaire à une gestion décentralisée et efficace : le ministre peut déléguer la gestion de tout ou partie du domaine privé immobilier aux structures centrales et déconcentrées de l’État, aux sociétés d’État, aux sociétés d’économie mixte et aux collectivités territoriales. La délégation ne dessaisit pas le ministre de ses responsabilités ultimes, mais elle permet une gestion de proximité indispensable dans un pays aussi vaste que le Burkina Faso.
Cette clarification de la gouvernance foncière est une condition sine qua non de l’efficacité des autres innovations de la loi. Un cadastre ne sert à rien si plusieurs entités se disputent sa mise à jour. Des procédures de cession perdent leur cohérence si plusieurs autorités peuvent en décider simultanément. L’unité de gestion est le prérequis de la sécurité foncière.
13. La consécration du bail emphytéotique comme seul mode d’occupation des terres agro-pastorales, sportives et récréatives
Il convient de revenir plus spécifiquement sur cette innovation déjà évoquée à propos du bail emphytéotique administratif, car elle mérite d’être soulignée dans sa dimension propre. L’article 102 dispose que « sur les terres aménagées à usage agro-sylvo-pastoral, halieutique et faunique, à usage de sports, de loisirs et d’aires de jeux, seul le bail emphytéotique constitue le mode d’occupation ».
Cette disposition a des implications pratiques majeures pour les investisseurs dans ces secteurs. Un investisseur souhaitant exploiter une ferme agricole, un ranch, une pisciculture, un complexe sportif ou un parc de loisirs sur des terres aménagées de l’État ne pourra jamais acquérir la pleine propriété du fonds. Il ne pourra obtenir qu’un droit de jouissance de longue durée : dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, sous forme de bail emphytéotique administratif. À l’expiration du bail, les investissements réalisés reviennent au bailleur sans indemnisation (art. 111).
Cette règle est cohérente avec l’objectif de préservation du patrimoine foncier national dans les secteurs stratégiques pour la sécurité alimentaire et la souveraineté économique du pays. Elle impose néanmoins aux investisseurs de reconsidérer leurs modèles financiers en intégrant la durée du bail, les obligations de mise en valeur et l’absence d’indemnisation à l’expiration comme paramètres fondamentaux de leur équation économique.
14. L’obligation de digitalisation des procédures et actes fonciers
L’absence de dématérialisation des procédures foncières était une faiblesse structurelle du système hérite de la loi de 2012. Les délais de traitement des dossiers, la perte d’actes, les erreurs d’inscription et les risques de fraude documentaire trouvaient en partie leur origine dans la gestion exclusivement papier du registre foncier.
La loi de 2025 rompt avec cet héritage en posant des obligations légales de dématérialisation à trois niveaux distincts. L’article 69 dispose que les procédures de demande, d’instruction et de délivrance des titres de jouissance « doivent être informatisées ». L’article 89 généralise l’obligation : « Les outils de gestion du foncier doivent être informatisés. » L’article 129, quant à lui, précise que « la tenue du livre foncier, des registres et documents annexes doit être informatisée ».
Ces trois obligations convergentes couvrent l’ensemble du cycle foncier : de la demande d’un titre à sa délivrance, en passant par la tenue du registre public. Le système d’information foncière, défini à l’article 87 comme « un ensemble de procédés et de mécanismes permettant de collecter et de traiter les informations, de stocker, d’analyser et de diffuser les données relatives à la propriété foncière et ses démembrements », est consacré comme l’infrastructure numérique de la gouvernance foncière. L’article 88 impose aux acteurs de ce système de collaborer par des échanges et partages réguliers d’informations et de données.
Il convient de souligner que ces obligations légales supposent des investissements conséquents dans les infrastructures numériques, la formation des agents et la mise à niveau des systèmes existants. Leur effectivité dépendra de la disponibilité des ressources budgétaires et des délais d’adoption des décrets d’application.
15. L’aggravation du régime des sanctions
La loi de 2025 durcit significativement le régime répressif applicable aux violations du droit foncier, traduisant la volonté du législateur de faire de l’effectivité des normes foncières une priorité.
L’article 206 punit d’un emprisonnement de trois mois à trois ans et d’une amende de cinq millions à dix millions de francs CFA toute personne qui procède à l’aménagement d’une partie du territoire en violation des dispositions du plan ou du schéma d’aménagement. Pour les professionnels agissant sans agrément et les experts agréés, la peine d’emprisonnement et l’amende sont portées au double, et la suspension ou le retrait de l’agrément peut être prononcé.
L’article 207 frappe d’un emprisonnement de deux mois à trois ans et d’une amende d’un million à trois millions de francs CFA toute personne qui conclut une transaction foncière en violation des dispositions de la présente loi. La peine est considérablement alourdie pour les officiers ministériels complices : deux mois à trois ans d’emprisonnement et dix millions à vingt millions de francs CFA d’amende. Cette disposition vise directement les notaires et autres officiers publics qui prêteraient leur concours à des transactions irrégulières en connaissance de cause.
L’article 208 instaure un mécanisme d’astreinte administrative redoutable pour le refus de communication des données cadastrales : cent mille francs CFA par jour de retard après expiration d’un délai de dix jours suivant une mise en demeure restée infructueuse. Pour les personnes titulaires d’un agrément, la suspension ou le retrait de l’agrément s’ajoute à ces sanctions. L’article 210 précise que les sanctions pénales sont prononcées sans préjudice du paiement de dommages et intérêts au profit des victimes.
III. Implications pratiques pour les opérateurs
Toute la loi de 2025, quelle que soit l’innovation considérée, converge vers un objectif unique : renforcer la sécurisation foncière tout en promouvant les investissements. Cette double ambition : protection et développement se traduit par des implications concrètes pour chacun des acteurs du secteur foncier.
Pour les investisseurs privés
La principale vigilance porte sur le régime des terres destinées à des usages agro-sylvo-pastoraux, sportifs ou récréatifs : aucune cession définitive n’est possible sur ces terres. Tout projet d’investissement dans ces secteurs doit être structuré sur la base d’un bail emphytéotique administratif, avec une modélisation financière intégrant les obligations de mise en valeur, les causes de déchéance et surtout la non-indemnisation des investissements à l’expiration du bail. La durée maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans offre néanmoins une visibilité à long terme suffisante pour la plupart des projets.
La lisibilité tarifaire introduite par les articles 72 à 75 simplifie considérablement la due diligence foncière. Les investisseurs peuvent désormais calculer directement dans la loi le coût global d’une cession définitive, sans avoir à consulter des textes réglementaires multiples. Cette transparence favorise l’attractivité du territoire.
L’obligation d’immatriculation préalable à toute cession définitive (art. 70 et 118) est absolue. Tout investissement portant sur un terrain non immatriculé est exposé à des risques juridiques majeurs. La vérification de l’immatriculation préalable au nom de l’État doit être systématique dans toute acquisition foncière.
Pour les collectivités territoriales
L’article 25 prévoit le transfert aux collectivités territoriales d’une partie du domaine foncier national située dans leurs ressorts territoriaux, selon des modalités fixées par décret en Conseil des ministres. Ce transfert constitue une ressource foncière significative pour les collectivités, mais il s’accompagne d’obligations de gestion rigoureuses, notamment l’obligation de privilegier le bail emphytéotique pour les terres à usage autre que l’habitation.
Les collectivités disposent en outre de la faculté d’exercer la procédure d’expropriation pour leurs propres projets d’intérêt collectif (art. 170), sous réserve de respecter la procédure en sept étapes. Elles peuvent également se voir déléguer la gestion du domaine public immobilier par l’État (art. 43) ou du domaine privé immobilier (art. 78), renforçant leur autonomie foncière.
Pour les praticiens du droit
Les praticiens du droit foncier devront se familiariser avec la nouvelle architecture procédurale de l’expropriation, dont les délais précis créent des prescriptions forcloses à chaque étape. Le délai d’un mois pour contester une déclaration d’utilité publique et celui de quinze jours pour l’appel sont particulièrement courts ; leur non-respect entraîne l’irrecevabilité du recours.
La vente sur saisie immobilière reste régie par les dispositions des Actes uniformes OHADA relatives aux procédures simplifiées de recouvrement et aux voies d’exécution (art. 156), créant une articulation entre le droit national et le droit communautaire OHADA qui mérite une attention constante. L’imprescriptibilité absolue des droits réels immobiliers inscrits au registre foncier (art. 115 et 125) est une règle fondamentale à rappeler systématiquement aux clients.
Les officiers ministériels doivent prendre la mesure des sanctions alourdies qui les exposent personnellement : dix à vingt millions de francs CFA d’amende pour complicité de transaction illicite en connaissance de cause (art. 207). La vérification de la régularité formelle et substantielle des opérations foncières qu’ils instrumentent n’est plus seulement une obligation déontologique : c’est une nécessité pénale.
IV. Conclusion
La loi n°015-2025/ALT est bien plus qu’une mise à jour technique du droit foncier burkinabè. Elle exprime une vision politique claire : la terre est un bien national souverain, dont la gestion doit être transparente, numérique, équitable et socialement responsable. La protection du patrimoine rural contre les acquisitions étrangères, l’encadrement strict des réserves administratives, la consécration du bail emphytéotique comme outil privilégié de valorisation des terres stratégiques, et la digitalisation obligatoire des actes fonciers témoignent d’une ambition de rupture avec les pratiques antérieures.
Cette ambition se heurtera nécessairement aux réalités d’une administration foncière à moderniser profondément. La loi renvoie à une douzaine de décrets d’application — pour la procédure d’immatriculation, les modalités de cession, la composition des commissions, le régime des baux, les barèmes d’indemnisation, le système d’information foncière, entre autres dont l’adoption conditionnera l’effectivité de la réforme. Le chantier réglementaire qui s’ouvre est considérable.
Les opérateurs économiques, les investisseurs, les collectivités et les praticiens du droit ont désormais la responsabilité de s’approprier ce nouveau cadre juridique. Les anciens réflexes et les pratiques héritées de la loi de 2012 devront être revus à l’aune des nouvelles dispositions. La transition juridique sera d’autant plus fluide que les acteurs seront informés, formés et accompagnés.
Maître Ali NEYA
Avocat au Barreau du Burkina Faso
Cabinet d’Avocats Ali NEYA (CAAAN) — Ouagadougou, Burkina Faso
Publication du 1er Juin 2026 | Droit foncier | Réorganisation agraire et foncière